Cuando la política local depende del voto de residentes con vivienda en propiedad, los incentivos para bloquear la construcción de nuevas viviendas superan el deseo de los no propietarios por convertirse en propietarios a un precio acorde con el nivel de vida.
Si, además de depender de los habitantes con vivienda en propiedad, la política local ha sostenido durante décadas la idea de que “mantener el carácter” de una ciudad es más importante que densificar el territorio urbano para lograr un parque inmobiliario más variado y asequible a la larga, obtenemos situaciones extremas como la que vive San Francisco.
En San Francisco, empezar a construir una unidad inmobiliaria cuesta (incluyendo solar, permisos y acceso a la escasa y encarecida mano de obra en el sector) 600.000 dólares, lo que explica que el precio medio haya superado hace tiempo el millón de dólares.
Ser propietario y poder escribir normas a medida
Pese a lo dramático de la situación, que se repite en otras ciudades cosmopolitas apetecibles por su proyección local, regional y global, activistas de distintos colores políticos —la mayoría, propietarios de viviendas y, por tanto, interesados en la revaluación de su precio— sostienen que aumentar el parque inmobiliario no logra frenar el precio de la vivienda.
Otras ciudades de la Costa Oeste de Estados Unidos demuestran a los propietarios de San Francisco que es posible construir más, densificar barrios urbanos para que más ciudadanos se conviertan en propietarios y, a la vez, salvaguardar los intereses comunes de la totalidad de la población, y no los de unos pocos.
Zero (0) percent of Vienna is zoned single family and it's one of the most affordable and desirable places in the world, largely because the zoning and tax systems allow for a large social housing program.
— Louis Mirante (@louismirante) July 25, 2018
Sin embargo, como demuestra una y otra vez la aplicación interesada de leyes aplicadas por democracia directa en California (es el caso de Proposition 13), cuando los ciudadanos de una ciudad o región pueden escribir o adaptar normas según los intereses de la mayoría simple censada, emergen fenómenos como el que imposibilita edificar más viviendas y apartamentos en la Bahía de San Francisco.
En esta próspera región del norte de California, la mayoría del territorio de las localidades más prósperas del valle de Santa Clara, la propia ciudad de San Francisco o los condados de Marin o San Mateo, han sido zonificadas como áreas para construir exclusivamente “unidades unifamiliares”.
Efectos del aumento y diversificación de oferta inmobiliaria
En ocasiones, a estas restricciones, diseñadas a la carta por una población de propietarios apoltronados en la especulación inmobiliaria sobre su propia casa, hay que añadir otras exigencias, como la imposibilidad de dividir propiedades de viviendas unifamiliares más allá de un —enorme— mínimo requerido.
Así, mientras los californianos sin vivienda en propiedad que trabajan en torno a las dos grandes áreas metropolitanas del Estado, Los Ángeles y San Francisco, consideran una pequeña victoria que se permita erigir una “unidad de habitación adicional” (ADU) o pabellón en el patio trasero (edificación conocida por su apelativo popular, “granny unit“), más al norte Portland y Seattle han logrado edificar un nuevo parque de apartamentos con la escala necesaria para observar en ambas ciudades tanto el descenso del precio medio de la vivienda como también el precio medio del alquiler.
Last week we hosted a panel to answer the question: why is it so expensive to build a unit of housing in the Bay Area? Read our full recap of the event and dig into some potential solutions for lowering costs. https://t.co/jLPTYJvzrJ
— TechEquity Collab (@TEcollab) July 17, 2018
El observatorio urbano de la ciudad de Portland, urbe de Oregón que contrasta con San Francisco y Seattle tanto por su densidad urbanística como por un transporte público de estándares europeos y el deseo de su población de clase media por habitar en apartamentos céntricos, confirma que el aumento del parque de viviendas asequibles para tipologías sociales atraídas por los equipamientos urbanos (jóvenes, profesionales solteros, parejas, familias monoparentales) ha reducido el precio medio de alquiler en un 3% desde 2017.
La densificación de Portland o incluso Seattle (donde los barrios de viviendas unifamiliares dominan abrumadoramente la zona metropolitana) es, de momento, impensable en Los Ángeles y San Francisco, capaces de crear un ecosistema que atrae a profesionales de todo el mundo y, a la vez, impotentes ante el bloqueo de los ciudadanos-propietarios a los grandes proyectos locales y estatales: transporte público que limite los problemas de tráfico, aumento del parque de viviendas, etc.
Un tabú estadounidense: aceptar la propiedad vertical
¿Hasta cuándo la situación es sostenible? Sólo la limitación de los mecanismos de democracia directa logrará equilibrar los intereses de toda la población residente, aunque el coste político y social está servido: en San Francisco, es fácil encontrar a personas que se declaran “progresistas” y que rechazan tajantemente nuevos edificios, más y mejor transporte público o cualquier tipo de inversión pública que repercuta sobre el nivel de impuestos o el “carácter de la zona” (eufemismo que debe leerse como el rechazo interesado a densificar interminables barrios de casas para que el precio de sus viviendas siga subiendo).
me: hey uh rent is $4,000 more than my paycheck can u help
sf progs: ok, we've stopped bike share from expanding without outreach to yr housing secure neighbors
me: *packing up apartment* uh
sf progs: we're banning construction jobs until we can help u
me: *on train to austin*— Victoria Fierce, shadows turned her gay (@tdfischer_) August 6, 2018
El abismo cultural entre los valores que originaron Hollywood y Silicon Valley, por un lado, y las políticas conservadoras y restrictivas en urbanismo y sector inmobiliario, por otro, convierten a las dos urbes de California en experimentos en tiempo real para analizar qué ocurre cuando la creación de empleo y riqueza supera con creces el ritmo de creación de alojamientos.
Cuesta encontrar un caso urbanístico de éxito que se encuentre en las antípodas de la Bahía de San Francisco y, a la vez, se haya producido en un área urbana con elevado nivel de vida, tasas de ocupación próximas al pleno empleo y una economía tan innovadora como diversificada.
El extraño caso de la vivienda en Japón
Los activistas partidarios de la densificación de San Francisco, autodenominados YIMBY (Yes In My Backyard, lo que aclara su antagonismo a la mentalidad NYMBY, tan presente en los barrios opulentos y “progresistas” de San Francisco, Santa Clara y Marin), recurren a menudo al caso de las urbes japonesas.
Japón cuenta con un código de edificación y con leyes de zonificación simples y aplicables en todo el país (artículo), lo que contrasta con el laberinto legislativo que aguarda a cualquiera que quiera edificar en una localidad próspera estadounidense.
Pero tanto la cultura inmobiliaria de Japón como el hecho de que la economía japonesa haya permanecido en deflación técnica desde los años 90 del siglo pasado, impiden el uso del éxito japonés para controlar el precio de la vivienda y fomentar tanto la densificación como la renovación del parque inmobiliario en zonas que, como California, hacen frente a la amenaza de terremotos. En Japón, las viviendas pierden valor con los años, a diferencia de en los países occidentales de elevado nivel de vida.
It’s $600,000 to just create a new housing unit in the East Bay. https://t.co/JzdN7AmAZF
— Kim-Mai Cutler (@kimmaicutler) July 26, 2018
Excluyendo a países de elevada renta pero no democráticos (Singapur, Oriente Medio, ciudades autónomas chinas), o países emergentes (con China en cabeza), hay que ir a buscar el ejemplo a Canadá o a Europa Occidental.
Clase media suburbana en Norteamérica
Vancouver destaca por su elevado nivel y calidad de vida, rentas elevadas y densidad urbanística; sin embargo, la construcción de rascacielos residenciales en el centro de la ciudad no ha sido suficiente para contener el precio de la vivienda:
- como ocurre en San Francisco, Vancouver atrae también a compradores internacionales que diversifican sus inversiones en mercados inmobiliarios restringidos, prósperos y estables;
- y, también como en las ciudades estadounidenses más prósperas, la densificación del centro urbano se detiene bruscamente en el perímetro, donde domina la zonificación restrictiva y orientada a los barrios de viviendas unifamiliares.
Las principales villas-mundo europeas, con Londres y París en cabeza, tampoco han logrado asimilar la oferta inmobiliaria al nivel de vida y necesidades de la mayoría de la población, en parte debido a su capitalidad, su estatus de centros de inversión internacionales y las constricciones que impiden expansiones tan radicales como serían posibles en Norteamérica, sin olvidar la ya de por sí elevada densidad urbanística de las principales urbes europeas.
El contraste entre San Francisco y Vancouver
Viena, no obstante, ha logrado convertirse en principal antagonista de San Francisco. Viena compensa la ausencia de proyección de la capital austríaca, en detrimento de otras ciudades medias europeas, con leyes y dinámicas diseñadas y engrasadas según los objetivos teóricos de la socialdemocracia: la ciudad se cree la idea del Estado del Bienestar hasta el punto de que su zonificación no ha designado ni un sólo lugar en la ciudad restringido a viviendas unifamiliares. Cero.
Esta simple medida es, al menos en parte, responsable de que Viena haya logrado combatir algunos de los estigmas que impiden el avance de edificios residenciales y esquemas de alquiler y compra de promoción (y protección) oficial.
What U.S. cities can learn from Vienna's urban housing policy, h/t @bruteforceblog https://t.co/9rL6Eznrba pic.twitter.com/tzGzgJ8kQf
— Archinect (@archinect) July 27, 2017
En cierto modo, Viena ha logrado que funcionen en su término municipal todos los fenómenos que economistas y expertos en urbanismo creen imposible en Estados Unidos: construir más y de manera más densa, destinando una parte mayoritaria de lo construido a alquiler protegido.
Como consecuencia de estas medidas, el parque de viviendas es asequible, apetecible para vieneses y resto de austríacos, en buen estado y capaz de combinar ingenuidad y atrevimiento arquitectónicos con calidad y presupuestos ajustados. ¿Demasiado apropiado para ser verdad?
Viena: alto nivel y calidad de vida (y vivienda asequible)
En Viena —escribe maravillado Adam Forrest— la “primera” vivienda (pequeños apartamentos de alquiler para estudiantes, profesionales individuales o parejas) es más que asequible en relación con los salarios. Uwe Mauch, por ejemplo, ha vivido en un piso de alquiler con un dormitorio durante 30 años pagando 300 euros mensuales, o el 10% de su salario.
En las grandes urbes europeas, no existen mandatos estrictos para dedicar un porcentaje del territorio urbano disponible a aparcamiento, un equipamiento que a menudo ocupa grandes áreas.
Asimismo, a diferencia de lo que ocurre en Norteamérica, los apartamentos de protección oficial europeos carecen, por lo general, de estigmas de marginación (una salvedad serían los HLM franceses, abandonados por la clase media en las tres últimas décadas).
El 62% de los ciudadanos vieneses viven en alojamientos de protección social, y el aumento de los alquileres está asociado al coste de la vida, con cláusulas explícitas para proteger a familias con escasos ingresos, minusválidos y jubilados. El modelo no sólo funciona económicamente, sino que ha evitado crear contrastes de renta o entre propietarios y habitantes de alquiler en todo el entramado urbanístico.
Cómo Viena logró combinar calidad de vida y vivienda asequible
Viena (primera por noveno año consecutivo en la edición de 2018 de la clasificación de ciudades por calidad de vida de Mercer) es una de las ciudades de rentas elevadas más asequibles del mundo, con la media de los inquilinos dedicando apenas el 27% de su renta disponible a pagar el alquiler.
Los apartamentos y esquemas de compra y alquiler de protección —demuestra Viena— son populares entre la mayoría de la población cuando funcionan, al equilibrar la relación entre coste de la vida y alojamiento, entre eficiencia económica y calidad del parque inmobiliario, su mantenimiento y renovación, etc.
*Mr. Rogers voice* Hell yes IMBYhttps://t.co/d6kmX4V6L2
— Louis Mirante (@louismirante) July 25, 2018
¿Una pesadilla socialista? Quizá los habitantes de las urbes más dinámicas —y caras— de Norteamérica y el mundo emergente (no olvidemos que ciudades como Moscú se encuentran entre las más caras en relación con salarios y coste de la vida) hicieran bien en darse un paseo por Viena, preguntar a sus habitantes y responsables públicos y, ya de vuelta en casa, estudiar con detenimiento el secreto de tal fórmula.
Entonces, comprenderán con toda crudeza que el experimento de Viena funciona porque se ha aplicado un compromiso estable de cohesión social, en el que los más opulentos y mejor posicionados moderan con responsabilidad sus prerrogativas y aumentan su participación social e impositiva (reales, se entiende), para que así los menos favorecidos no dependan de la filantropía aleatoria de algún millonario hiperactivo, sino de una maquinaria de equilibrio social bien engrasada.