El bienestar de las sociedades avanzadas dependió durante décadas de la regulación de ahorro y salarios para evitar la concentración de riqueza y reforzar una clase media que costeaba una protección social generosa.

La erosión de estos consensos coincide con fenómenos como el auge grandes monopolios y la precariedad laboral, lo que debilita los viejos consensos en torno a la estabilidad social de las democracias liberales, dependiente de la fortaleza y carácter inclusivo de quienes se consideraban «clase media».

¿Cuál es el papel de la vivienda en este proceso?

Ninguna inversión comparte el estatuto de la vivienda desde la Ilustración; íntimamente ligada al establecimiento de la propiedad privada como derecho individual inalienable, la vivienda se convirtió en la piedra angular del patrimonio de las familias… y de la relación de éstas con las instituciones bancarias.

Confundir hipoteca con proyecto vital

El ahorro familiar y las hipotecas promovió la transición de la propiedad privada desde bien de primera necesidad a un producto de ahorro atractivo. La vivienda dejaba de estar atada a los usos y necesidades de las familias y el territorio, para ser considerada un bien transaccional más.

Los bienes muebles empezaban, así, una travesía que alcanzó en poco tiempo extremos escandalosos. En la nueva lógica, las sociedades alcanzaban el carácter de «persona corporativa» mientras, en lugares como el Sur estadounidense, las personas físicas y jurídicas tenían el derecho inalienable de poseer a otros humanos y de disponer de ellos y de sus descendientes, en calidad de «propiedad» (bienes muebles).

Por razones obvias, realidades infames de inicios de la Ilustración —como la defensa u omisión por parte de algunas de sus figuras del carácter degradante del comercio transatlántico de esclavos—, han sido sepultados por los episodios más lustrosos.

El estatuto jurídico y simbólico de la vivienda como bien mueble angular de la unidad familiar permanece intacto, y los experimentos para promover otras formas de ahorro, fomentar el alquiler o regular su acceso, no han logrado frenar su atractivo en tanto que inversión.

Ciclos de construcción antes de la II Guerra Mundial

Sin embargo, el ascenso del mercado inmobiliario hasta el primer puesto mundial de activos de ahorro y la inversión (por delante de la deuda soberana, las acciones bursátiles, la propiedad comercial, los bienes agrarios y forestales, y el ahorro en oro), es un fenómeno relativamente reciente.

En el siglo XVIII, explica The Economist, las tierras de cultivo eran el activo más importante.

David Ricardo basó su teoría económica clásica en la realidad de este punto de partida en el surgimiento de la Revolución Industrial, que al consolidarse permitió el traspaso de los activos desde el campo hasta los bienes de equipo y las propias fábricas (este fenómeno, a su vez, sirvió de base a Marx y Engels para concebir su teoría de la plusvalía y el «principio de acumulación infinita» en la cúspide —si las guerras, los desastres o la regulación no lo impiden—).

A grandes rasgos, como ha señalado Thomas Piketty (El capital en el siglo XXI), Tanto David Ricardo como Karl Marx señalarán la tendencia a la acumulación de capital por una minoría si no existen correcciones regulatorias (para Ricardo, son los grandes propietarios agrarios; y para Marx son los grandes industriales).

Esta acumulación de ahorro en la cúspide contrastará con las condiciones deplorables de campesinos, trabajadores y, en menor medida clases menestrales y profesionales.

Cuando el mundo inmobiliario era un fenómeno local

Hasta mediados del siglo pasado, las burbujas de construcción eran fenómenos locales y constituían métodos de conversión del ahorro familiar y empresarial en bienes duraderos y con un valor estable.

La expansión urbanística de las ciudades desde finales del siglo XIX hasta inicios de la Gran Guerra se debe a la relación entre ciclos de bonanza en la economía local y la necesidad de transformar el ahorro en bienes capaces de resistir achaques e inestabilidades.

Algunos de los edificios más emblemáticos del Ensanche barcelonés se circunscriben a este fenómeno, incrementado por la bonanza económica asociada al comercio de la ciudad, principal puerto de una potencia neutral próxima, con los distintos contendientes de la Gran Guerra (1914-1918).

Con este objetivo, se sentaron las bases de políticas agresivas para aumentar el parque de viviendas en propiedad.

Cuando la única inversión es el tocho

En las últimas décadas, no obstante, la inversión de las familias y la industria financiera se ha volcado hasta tal punto en el sector inmobiliario (desde la compra de una vivienda o una segunda residencia por parte de las familias al uso del activo inmobiliario como vehículo de inversión y especulación), que hay expertos que sostienen que esta deriva ha frenado la inversión en la economía productiva y en la generación de riqueza ajena al ahorro y la inversión.

La escala de este fenómeno pudo asentarse debido a un cambio fundamental de la política pública de Estados Unidos y otros países occidentales a partir de mediados del siglo XX:

«Después de la Segunda Guerra Mundial, sin embargo, el mercado inmobiliario experimentó una revolución. Los Gobiernos del mundo desarrollado decidieron que era necesario hacer más para garantizar el bienestar de los ciudadanos —para agradecer los sacrificios y aplacar la amenaza del comunismo—».

En paralelo, el precio de la vivienda ha aumentado más que el nivel de vida en la mayoría de los países avanzados, mientras que las políticas de desarrollo promovidas en los países emergentes han pasado a menudo por reconocer propiedades informales como bienes muebles contra los cuales poder acceder a créditos.

Esta medida (y sus consecuencias positivas para combatir contra la pobreza en sociedades desiguales), defendida por economistas como el peruano Hernando de Soto, es la constatación implícita de que los expertos en desarrollo identifican la vivienda como el bien decisivo, reconocible tanto por la ciudadanía como por el sistema jurídico y las instituciones de ahorro.

Planear como si los recursos fueran inagotables

¿Es necesario poseer una vivienda para salir de la pobreza, aspirar a un proyecto de vida ilusionante —y socialmente reconocido— o consolidarse en la clase media? El porcentaje de ciudadanos que residen en viviendas de alquiler en algunos de los países más prósperos invita al escepticismo.

Sin embargo, muchas ideas basadas en la convención demuestran su persistencia y capacidad de adaptación al clima intelectual y político de cada época, hasta el punto de erigirse en poco menos que parte integrante e indistinguible de lo universal e inquebrantable.

Pero la equiparación de vivienda a ahorro familiar y bien de inversión son modelos basados en convenciones tan aleatorias como las tesis económicas liberales que se basan todavía en la falsa asunción de un mundo con recursos inagotables. O, dicho por el ensayista Jason Hickel:

«Es increíble, cuando uno lo piensa, que la creencia dominante en economía sostenga que, independientemente de lo rico que sea un país, su PIB debería seguir creciendo, año tras año y sin fin identificable, con independencia del coste ecológico. Es la definición de lo absurdo».

Modelos de desarrollo territorial como el suburbano de Estados Unidos, parecen depender de asunciones igualmente ilusorias, al obligar a un uso que fomenta la expansión sobre el territorio como si éste fuera inagotable.

El límite del modelo suburbano de casas unifamiliares

Peter Holley ejemplifica en un artículo para Texas Monthly cuáles son las consecuencias de una política que pretende equilibrar costes y demanda con la expansión territorial: tarde o temprano, los factores que hacían atractiva la expansión suburbana son cancelados por el coste de los inconvenientes generados.

En su artículo, Holley explica que, si se tiene en cuenta el coste del desplazamiento y el tiempo dedicado, vivir en los extensos suburbios unifamiliares de Houston es más caro que hacerlo en cualquier otra ciudad estadounidense.

La dispersión urbana («sprawl») garantizó durante un tiempo el atractivo de Houston, pues nuevas promociones garantizaban vivienda con jardín (y a veces piscina) a precios muy inferiores a los de las urbes costeras del país. Pero, añadiendo el coste de la vida y el transporte, los recién llegados viven en un lugar menos asequible que Nueva York.

El acceso a la vivienda, de alquiler o compra permanece en el centro del debate público, al erigirse a la vez en necesidad y bien de inversión reconocido por individuos, familias e instituciones de crédito.

De modo que, como ocurre con la percepción trasnochada que prevalece sobre el PIB y las expectativas de crecimiento, por oposición a una realidad de estancamiento de las clases medias y agotamiento (o malgasto) de recursos, el mercado de la vivienda responde a estímulos poco realistas y a previsiones creadas para mantener la maquinaria en torno al crédito y a la acumulación de riqueza de las familias.

Una zonificación diseñada para excluir

El inicio de una nueva década nos anima a revisar percepciones obsoletas que nos han sido legadas, así como a otorgar la importancia que se merece a las auténticas amenazas.

Las principales aseguradoras mundiales y otros sectores afectados por el recrudecimiento de los acontecimientos extremos (incluida la industria energética), han dejado tiempo atrás el negacionismo y la indiferencia en la lucha contra el cambio climático. Finalmente, la opinión pública mundial —incluida la estadounidense y la china— toma conciencia de la importancia y dificultad del reto.

Si nos referimos al mercado de la vivienda, no existen respuestas universales que hayan dado con el equilibrio entre oferta y demanda a costes razonables. A menudo, más que soliviantar el problema, la implicación de los propios habitantes de una zona residencial en los planes de vivienda de la comunidad ha ido en detrimento de la intención de los más jóvenes de alquilar o comprar su primera residencia.

En efecto, la zonificación, o clasificación de usos del territorio, ha exacerbado sus desigualdades en lugares donde los actuales propietarios influyen sobre futuros usos y proyectos residenciales.

El caso de la Costa Oeste estadounidense, con su tensión patente entre quienes ya tienen una vivienda y quienes deben acceder a ella, ha repercutido sobre fenómenos como el auge de la población de sin techo en ciudades como San Francisco y Los Ángeles.

Urbanismos que temen lo urbano

Desde 1978, una ley concebida y aprobada por los californianos permite a los propietarios de viviendas pagar impuestos de bienes inmuebles congelados en el tiempo, y crea el incentivo perverso de premiar a los propietarios veteranos, que en la práctica tratan de proteger su inversión mediante el bloqueo que cualquier iniciativa que trate de construir más viviendas en zonas limítrofes.

Pero las cosas están cambiando incluso en California, donde la oferta política tiene en cuenta el militantismo de los jóvenes afectados por el precio de las propiedades —sea alquiler o compra— en la proximidad de su lugar de trabajo, los cuales podrían votar en consecuencia.

En California, el eslogan NYMBY (no en mi patio trasero) se convierte en YIMBY (un intento de aglutinar capacidad política para promover cambios profundos en zonificación). La ley estatal aprobada allí en 2019 facilita la construcción de unidades de habitación accesorias en el patio trasero de las viviendas que conforman el gigantesco parque de unifamiliares, fruto de las restricciones en zonificación que conformaron los extensos suburbios en el país tras la II Guerra Mundial.

Asimismo, se establecen medidas para acelerar la reconstrucción tras desastres y se protege a los inquilinos de precios y cláusulas de alquiler abusivas, tales como incrementos desproporcionados.

El legado de una ley californiana de 1978

Pero la visión sobre la vivienda varía tanto entre países con realidades jurídicas dispares como entre las zonas más dinámicas y deprimidas de cada país o región. Asimismo, el estatuto de la vivienda como bien de inversión para fortunas que pretenden diversificar su ahorro exacerba todavía más el aumento de precios en las ciudades más dinámicas y apetecibles.

Tampoco existe unanimidad en la interpretación del fenómeno: mientras algunos activistas y grupos de interés identifican el acceso a la vivienda como un mero problema de restricción de la demanda: el coste asociado a la vivienda no va sólo asociado a su construcción, sino al suelo, al modelo impositivo y a las regulaciones locales sobre viviendas protegidas, etc.

The Economist recuerda que la burbuja inmobiliaria en España e Irlanda desde los últimos años de los 90 hasta la crisis de 2008 no sólo no evitó el auge de precios pese a la vorágine constructora, sino que puso de relieve el carácter especulativo y la corrupción en torno al fácil acceso a créditos de bajo interés y a una liberalización demasiado agresiva del uso del suelo, que permitió en España recalificar cualquier propiedad con el beneplácito de las autoridades locales.

En sentido opuesto, el proteccionismo en torno al uso del suelo (obligando, por ejemplo, a construir residencias unifamiliares y zonas de aparcamiento excesivas como ocurre en muchos lugares de Estados Unidos, o regulando el alquiler de manera agresiva como ocurre en San Francisco), tampoco ha logrado los resultados esperados… salvo para quienes ya cuentan con una vivienda en una de estas zonas restrictivas y desean venderla (o convertirla en su fuente de ahorro efectivo, como ocurre en California desde que se aprobara la Proposition 13 en 1978).

Viejas leyes que obligan a alejarse de los núcleos urbanos

En el Reino Unido, viejos usos que han perdido su sentido original con el paso de las décadas crean realidades que animan a los críticos a exigir una renovación de los códigos. El caso de los cinturones verdes («green belt») es paradigmático.

Lugares como Tottenham Hale, un descampado próximo al centro de Londres y con acceso al transporte público, no pueden dedicarse a la construcción inmobiliaria, pues fueron zonas creadas en el pasado para prevenir, sobre el papel, la dispersión urbana. Sin embargo, muchas de estas zonas obligarían a un desarrollo urbanístico aún más alejado de las zonas céntricas.

A menudo como consecuencia del trabajo de grupos de presión con intereses en el mercado del crédito y la construcción inmobiliaria, muchos países han consolidado legislaciones que protegen modelos residenciales diseñados para mantener a una industria en funcionamiento, y no a garantizar un modelo urbanístico y de acceso a la vivienda conveniente.

La tendencia resultante no deja lugar a dudas de los efectos de estas políticas. En Estados Unidos, el precio medio del alquiler se incrementó un 61% en términos reales entre 1960 y 2016, mientras el salario medio de los inquilinos lo hizo un 5% en el mismo período. Un alquiler poco atractivo fortalece la cultura de la compra, aunque sea en condiciones poco ventajosas.

Legado del higienismo y de las políticas «redlining»

Un ejemplo evidente, señalado por Justin Fox en un artículo para Bloomberg, es el subsidio indirecto que el Gobierno estadounidense destina a construir viviendas exclusivamente unifamiliares («single-family zoning»), al aportar 200.000 millones de dólares en créditos para acceder a este tipo de bien (equivalentes al 1% del PIB anual del país).

Como consecuencia de una zonificación especialmente restrictiva que depende del uso del vehículo privado y de la expansión territorial. La vivienda unifamiliar, pilar de la realidad suburbana de Estados Unidos, no es una invención propia de los planes urbanísticos de este país tras la II Guerra Mundial, cuando el vehículo privado y el crecimiento de la sociedad de consumo parecían inagotables.

En un momento en que las políticas higienistas caían en desuso y la eugenesia, antaño promovida por el insigne Francis Galton, se hacía intolerable tras la barbarie nazi, el urbanismo se convertía en la punta de lanza de la política de ingeniería social estadounidense.

Esta tendencia segregacionista se aceleraría con las tensiones raciales en los centros urbanos y el fenómeno del «redlining» (sustitución de la discriminación legal de minorías por una discriminación de facto, a través de leyes urbanísticas y políticas crediticias que alejaban a la minoría negra de la realidad suburbana de clase media.

Tres sistemas de ordenación territorial

Hay muchas razones superpuestas que explicarían por qué la zonificación de viviendas unifamiliares es tan rígida y estricta en Estados Unidos. Justin Fox, las viviendas unifamiliares son una realidad en el resto del mundo, sin excluir siquiera las ciudades y países más densos de Europa y Asia, pero:

«Sólo en Estados Unidos, estas casas están estrictamente separadas de otros tipos de vivienda».

Estados Unidos no es el único país anglosajón con una fuerte tendencia histórica hacia un ordenamiento urbanístico poco denso y asociado a viviendas unifamiliares. En el mundo desarrollado, estos países son los que acumulan mayor oposición de la población y los políticos locales a densificar las zonas urbanísticas ya existentes, en lugar de optar por un expansionismo que depende en mayor medida del transporte privado y trayectos cotidianos más largos.

En un especial dedicado al problema global de la vivienda (por su estatuto en la sociedad, por su impacto en las políticas públicas, la calidad de vida y el medio ambiente), The Economist enumera los tres sistemas de ordenación territorial preeminentes en el mundo desarrollado:

• sistemas de ordenación discrecional o adaptados a la costumbre del lugar, asociada a países anglosajones influidos por la common law, desde Estados Unidos a Reino Unido, Canadá o Australia;
• autocrático (con una planificación dirigida o estatista, propia de legados coloniales o de regímenes de origen totalitario), aplicado en Singapur;
• y basado en regulaciones que tratan de combinar distintos modelos de uso urbanístico y densidad de viviendas, con el fin de facilitar el acceso a la demanda y la cohesión social. Este modelo es el propio de Europa Occidental.

Citar a Jane Jacobs, no hacerle caso

El principal inconveniente del modelo anglosajón de planificación territorial radica en la que era, de origen, su principal ventaja. Al basarse en la costumbre del lugar y en el acuerdo entre sus habitantes, los residentes acumulan suficiente poder como para oponerse a cualquier plan que no sea de su agrado; abundan los ejemplos de oposición a medidas diseñadas para densificar barrios, o a incluir un porcentaje mínimo de viviendas de alquiler con protección social en las inmediaciones.

Paul Chesire, de la London School of Economics, cree que la capacidad de veto de las comunidades afectadas por un cambio en la zonificación de su propiedad es la principal razón por la cual el precio de la vivienda ha experimentado un crecimiento más acusado en los países anglosajones que en países desarrollados con otros modelos de planificación territorial y zonificación: a menudo, el veto a la nueva construcción aumenta el precio del parque ya construido, fenómeno que es del interés… de los actuales propietarios (a menudo en detrimento de sus hijos).

Los sistemas de planificación autocrática adolecen de las ventajas de involucrar a las comunidades afectadas por las principales decisiones de zonificación y urbanismo.

Ni siquiera Jane Jacobs, la activista norteamericana por un urbanismo norteamericano más inclusivo, denso y capaz de combinar usos (a la manera de los centros históricos en urbes europeas), abogó por la centralización de decisiones, que puede acelerar procesos (el caso de China es paradigmático), así como realidades desarraigadas y ajenas a las necesidades y expectativas de la población de un lugar.

El estatismo de Singapur

Eso sí, por las mismas razones, los sistemas de planificación autocrática son más eficientes a la hora de favorecer el acceso a la vivienda, gracias a la habilidad para aumentar la oferta y regular la demanda. Rusia, cuya zonificación autocrática deriva de la legislación soviética —si bien el estatismo centralizado ha sido sustituido por oligopolios asociados al Estado—, ha regulado el alza del precio de la vivienda con un aumento espectacular de la oferta (el país erigía 400.000 viviendas al año a inicios de siglo, por 1 millón anual en la actualidad).

El tercer modelo de ordenación territorial, es en principio el más equilibrado, al combinar la participación de las autoridades locales (si bien no de los vecinos de manera directa) y de una regulación que, si bien es estricta, garantiza la construcción mixta (viviendas unifamiliares y edificios de apartamentos) siempre que se reúnan escrupulosamente todos los requisitos de la legislación local.

El modelo europeo continental, en realidad un sistema de ordenación ecléctico y sometido a particularidades locales, ha respondido mejor a los principales retos de planificación territorial, al permitir mayor densidad y garantizar modelos mixtos que deben garantizar la coexistencia de distintos tipos de vivienda, comercio de proximidad, zonas verdes y equipamientos, así como acceso a transporte público.

Si bien este modelo no está exento de fenómenos como la dispersión urbana y a un aumento del precio del alquiler y de la compra de vivienda superior al incremento del poder de compra, ciudades como Viena han logrado integrar viviendas sociales y a precio de mercado —pero asequibles— y, a la vez, garantizar la convivencia entre cohortes generacionales y clases sociales.

Urbanismo en la Europa continental

Berlín muestra los riesgos y posibilidades del modelo mixto de ordenación territorial en la Europa continental. La ciudad se había convertido en escaparate de los modelos capitalista y comunista, en dolorosa competición desde la construcción del muro que separaba la ciudad. Desde la reunificación y el retorno de su estatuto de capital del país, Berlín ha experimentado un auge constructivo sin equivalente en Europa.

Pero el diverso y extenso parque inmobiliario de la ciudad no ha logrado mantenerse al margen de tendencias contemporáneas como el aumento del alquiler y al auge del precio de prácticamente todas las modalidades de vivienda. Fenómenos como a la compra de viviendas por parte de inversores con intención de diversificar activos, o servicios de alquiler bajo demanda como Airbnb, han contribuido a este aumento de la presión.

Sometido a la presión ciudadana, el consistorio berlinés ultima una legislación para congelar el aumento del precio del alquiler durante los próximos 5 años. La medida, que afecta a 1,5 millones de viviendas, ya está incidiendo sobre el sector de la construcción en la ciudad, tal y como explica Guy Chazan en un artículo para el Financial Times.

Mejorar el uso mixto del espacio (y el acceso a la vivienda)

Si bien Europa ha evitado los excesos de una zonificación que prioriza los suburbios uniformes de viviendas unifamiliares como el mundo anglosajón y, sobre todo, Estados Unidos, la menor dispersión, el uso mixto y una mayor densidad urbanística no eximen a las ciudades más dinámicas de fenómenos como el auge especulativo de los precios de alquiler y compra, o la llamada gentrificación.

Al fin y al cabo, París, la ciudad urbanísticamente más densa de Europa, es también la más cara para vivir en el mundo, según un estudio que tiene en cuenta salarios, cesto de la compra, transporte, ocio, servicios básicos y precio del alquiler.

En lugares que no están tan constreñidos por un espacio limitado y por el poder de atracción de una ciudad global como París, la densificación y el uso mixto del espacio para facilitar el acceso a la vivienda de compra y de alquiler a distintas cohortes con distinto poder adquisitivo y proyecto vital, parecen la opción más equilibrada.

Esta opción deberá demostrar que es posible establecer un equilibrio entre oferta de calidad, demanda real (corregida, por tanto, para ahuyentar la especulación y el uso de la vivienda como vehículo patrimonial) y precios realistas.