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Casas en Japón: códigos simples y permeables permiten innovar

Cuando a finales del siglo XIX, Japón encargó a expertos occidentales modernizar un país con estructuras feudales, tanto legislación como tecnologías europeas y norteamericanas sustituyeron viejas comunicaciones e industrias.

Pero la influencia de períodos anteriores subsistió bajo la pátina de modernidad. A diferencia de los países de la Europa continental y el mundo anglosajón, donde el acceso a la vivienda va ligado a ideas ilustradas como las libertades individuales (derecho, protección y financiación de la propiedad privada), en Japón la vivienda es un bien efímero que se deprecia como un automóvil.

Japón mantuvo, por tanto, su particularidad en sectores como el de la vivienda.

Ahora, a raíz del imparable encarecimiento de la vivienda en las principales ciudades occidentales, los expertos estudian con detenimiento el modelo urbanístico y residencial nipón, cuyas regulaciones -relativamente laxas y sencillas, en comparación con las occidentales- ha contribuido a que, comparativamente, viviendas en urbes como Tokio u Osaka sean mucho más asequibles para la población local que sus equivalentes occidentales.

Pragmatismo nipón: menos leyes, más claras e interpretables

Un ensayo de André Sorensen (The Making of Urban Japan, 2005) explica los particularismos que sitúan a Japón en la vanguardia de los códigos de edificación y la creatividad en construcción residencial.

A diferencia de Europa, Norteamérica o países que basan sus leyes sobre la propiedad en los modelos de las antiguas metrópolis coloniales, en Japón (archipiélago nunca colonizado por europeos pese a contactos con portugueses, españoles, holandeses y británicos) la singularidad sociocultural se mantuvo hasta tiempos recientes; la actitud ante la vivienda es uno de los ámbitos donde prevalecen los particularismos:

  • en Japón, la idea de transitoriedad de personas y entorno se traduce en la áspera sencillez de su ideal estético wabi-sabi, presente en jardines, ropa y enseres tradicionales, o viviendas;
  • una vivienda es un proyecto familiar que se deprecia con el uso;
  • en ciudades como Tokio u Osaka, la escasez de espacio y la aspiración de las familias a erigir su propia vivienda estimula un proceso de construcción y deconstrucción en las zonas con solares más cotizados: en torno a las estaciones de transporte público;
  • la evolución de regulaciones sísmicas y un mercado financiero desincentivado para financiar especulaciones inmobiliarias (después de una deflación que dura dos décadas, originada por una burbuja inmobiliaria), hace que las viviendas pierdan buena parte de su valor en 20 años;
  • la población local no puede restringir la construcción de nuevas viviendas, siempre que éstas cumplan con los sencillos códigos de edificación del país;
  • el envejecimiento de la población y el escaso influjo de inmigrantes contribuyen a aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario.

Antídotos contra especulación y crisis de la vivienda

Mientras las viviendas occidentales en zonas y ciudades cotizadas incrementan su valor con el tiempo, la población japonesa se ha beneficiado de un precio estable de la vivienda en relación con salarios y coste de la vida en las últimas dos décadas, fenómeno sólo experimentado por un país occidental: Alemania.

La obsolescencia arquitectónica del sector inmobiliario japonés es la base de la estabilidad en el precio de la vivienda, además de principal incentivo para experimentar. Cada familia aspira a reacondicionar o construir por completo una nueva vivienda donde antes se elevaba otra vieja estructura, entablando una conversación con arquitecto y constructores.

Como consecuencia, los proyectos residenciales japoneses usan formas y materiales con mayor libertad, mientras la tolerancia por el riesgo es similar a la existente en decisiones percibidas como secundarias en el resto del mundo desarrollado, como la compra de un vehículo o el estilo personal al vestir.

Los detalles legislativos sobre regulación residencial y urbanística y la protección constitucional japonesa de la propiedad privada, explican esta idiosincrasia y alejan a Japón del fenómeno de la crisis para comprar o alquilar en el resto del mundo desarrollado.

Todo Japón tiene 12 zonificaciones (menos que una ciudad de Estados Unidos)

Un ejemplo de la actitud “laissez-faire” en la vivienda: todo Japón tiene únicamente 12 zonificaciones urbanas (sectores reservados para usos, recomendaciones y regulaciones específicas en función de terreno, idiosincrasia, economía, clima, sismología, etc.): menor cantidad que cualquier ciudad estadounidense.

Así, mientras en Estados Unidos la burocracia relacionada con la zonificación puede alcanzar niveles legendarios (San Francisco es el caso más extremo, donde permisos de construcción y reforma pueden extenderse años y derivar en litigios entre varias partes), en Japón los técnicos se centran más en cuestiones estructurales (seguridad sísmica, solidez del edificio) y otorgan libertad a arquitecto y propietarios en diseño y características del edificio.

El carácter innovador y asequible de la vivienda japonesa partiría, según los expertos, de la simbiosis entre una tradición cultural que aprecia lo transitorio (en contraposición al carácter intergeneracional y hereditario de la vivienda en Occidente), y una regulación pragmática del sector en un país con elevada densidad urbanística.

Zonas donde predomina un uso (pero se permiten otros “complementarios”)

Alex Tabarrok de Marginal Revolution apunta en un artículo sobre zonificación urbanística japonesa la otra gran diferencia con respecto a la regulación estadounidense o incluso europea: la convivencia de usos residenciales e industriales.

Mientras la compleja zonificación de, por ejemplo, Estados Unidos, mantiene su rigidez en cuanto a usos y densidad urbanística, impidiendo que surjan viviendas unifamiliares, edificios y determinada industria en una misma zona, en Japón los modelos son permeables y dependen de una interpretación basada en un modelo pragmático (y ajeno a los intereses locales, al ser una regulación a escala estatal).

Por ejemplo, una factoría (no contaminante, de relativo impacto urbanístico) no puede construirse en un barrio puramente residencial ni siquiera en Japón, pero una zona industrial “ligera” (con un uso mixto del espacio, baja contaminación, etc.) admite que se construyan viviendas en sus límites (algo muy difícil en el resto de países desarrollados sin cambios drásticos en la zonificación que afecta a un determinado lugar).

El daño de políticas estrictas y exclusionistas en urbanismo

Un artículo sobre zonificación publicado por Urban Kchoze expone algunas de las claves que mantienen los precios estables y favorecen la innovación residencial nipona:

“[Los] japoneses no imponen un uso o dos usos exclusivos por zona. Tienden a ver las cosas en relación con el máximo nivel de molestia tolerable en cada zona, pero se acepta todavía cualquier uso no considerado una molestia. De modo que los usos con escasas molestias son permitidos esencialmente en cualquier lugar.”

Aplicada sobre el terreno, esta permeabilidad logra derribar las restricciones que presionan sobre el precio de la vivienda en las principales ciudades occidentales:

“Ello significa que casi todas las zonas japonesas permiten edificios con uso mixto.”

Esta laxitud contrasta con la rigidez de las zonas en Estados Unidos que, junto al fenómeno NIMBY (“not in my backyard”), imperante en zonas urbanas opulentas donde la generación asentada impide con restricciones nuevas viviendas para jóvenes y desfavorecidos), han propulsado el precio de la vivienda hasta cotas inalcanzables incluso para núcleos familiares con dos sueldos elevados en lugares como Palo Alto o San Francisco.

“Mientras tanto, la zonificación japonesa otorga mucha más flexibilidad a constructores y promotores privados, pero también a los consejos escolares y a las propias ciudades.”

Adaptabilidad no es ley de la selva

Y, como ocurre en Europa (y a diferencia del fenómeno de la segregación residencial en Estados Unidos), en Japón “residencial” significa residencial sin discriminar tipo o forma de residente:

“En Japón… residencial es residencial. Si un edificio es utilizado para proporcionar un lugar para vivir a la gente, es residencial, eso es todo. Ya sean alquiladas o en propiedad, casas unifamiliares o varias viviendas, no importa.”

Pero la laxitud de los códigos de edificación japoneses no equivale a la ley de la selva, pues una zonificación a nivel estatal libera a los técnicos de la presión e incentivos perversos de legislaciones a nivel local.

Uso residencial no definido para fomentar la convivencia

Por ejemplo, en la mayoría de casos no se puede erigir edificios de 10 plantas en zonas con viviendas unifamiliares, pues la legislación japonesa incluye proporciones de densidad por zona, que establece tanto la altura como la densidad de los edificios residenciales:

“En las zonas con edificios de poca altura, estas ratios implican que los edificios para varias familias deben tener una altura de una a tres plantas, como las viviendas unifamiliares de los alrededores.”

En la práctica, en barrios japoneses con elevada densidad de casas unifamiliares, se observan a menudo edificios de apartamentos con lo que en Occidente equivaldría a pequeños estudios: una habitación multiusos con un baño.

El sector residencial japonés no parte únicamente de una idiosincrasia cultural, sino que depende de lo que Alex Tabarrok define como leyes urbanísticas “más racionales, más eficientes y más justas que las usadas en Estados Unidos”.

El Financial Times expone en un artículo sobre vivienda en Japón que esta ausencia de presión de los poderes fácticos locales ha permitido que Tokio haya aprobado dos veces la cantidad de todas las viviendas permitidas en California en el mismo período.

Pragmatismo: racionalidad y cintura

Asimismo, el carácter estatal de la zonificación japonesa impide que el país padezca el tipo de especulación recurrente en amplias zonas de Europa Occidental, donde leyes sujetas al mandato local promueven el amiguismo y la corrupción en la política más próxima a los intereses urbanísticos de cada zona.

Sirviéndose de un detallado informe del ministerio de Territorio y Transporte de Japón, Urban Kchoze sintetiza las principales características del sistema residencial japonés:

  • la zonificación es una ley nacional, y no una legislación derivada de la política municipal;
  • sólo hay 12 zonas diferentes (para un país con elevada densidad urbanística, múltiples climas, una política legendaria de protección forestal y proclive a padecer acontecimientos extremos como terremotos y tsunamis);
  • las zonas siguen restringiendo el uso, pero tienden a permitir un uso “máximo”, en vez de mandar un uso exclusivo por zona;
  • la zonificación japonesa no diferencia el tipo de uso residencial (en Estados Unidos, existe una razón por la cual los suburbios están dominados por viviendas unifamiliares, mientras los edificios de apartamentos se concentran en los barrios deprimidos de las afueras de las ciudades: hay zonificaciones distintas para vivienda unifamiliar y para vivienda multifamiliar);
  • se priorizan límites pragmáticos o racionales de altura de un edificio (a diferencia de las restricciones arbitrarias que dominan la construcción residencial en Norteamérica y Europa);
  • pese al “laissez-faire” con proyectos arquitectónicos (siempre que cumplan con las normas de seguridad), las ciudades conservan el derecho a requerir determinados criterios geométricos (para evitar, por ejemplo, aberraciones arquitectónicas).

Evitar el inmovilismo de quienes se benefician de entornos rígidos

Tres cambios aparentemente anodinos en zonificación (nivel estatal de la ley, número limitado de zonas y ausencia de distinción en el uso residencial para favorecer su convivencia orgánica) han logrado que los japoneses no sólo puedan aspirar a una vivienda, sino que se arriesguen a diseñar “su” vivienda.

Mayor flexibilidad, permeabilidad y pragmatismo logran leyes urbanísticas más racionales y evitan, de paso, el exceso de inversión y la especulación en un sector con escaso valor añadido.

En cuanto al uso de reglas generales (e interpretables de manera similar por cualquiera) en función de la incidencia de la luz solar sobre la altura de un edificio y los edificios colindantes, se centran en el objetivo para el que fueron diseñadas (y no en rencillas entre viejos vecinos, nuevos vecinos, constructores y poderes fácticos de una determinada zona): solucionar problemas.

Aprender de modelos que funcionan mejor

“Cuando alguien tiene un problema, las reglas deben establecerse para resolver directamente el problema y ser universales, en lugar de números arbitrarios que apenas tienen una conexión circunstancial con el problema real.”

El resultado: mayor experimentación e innovación en materiales y formas, así como una tendencia a la modularidad y la ligereza de edificios que pierden su valor relativo a medida que pasa el tiempo, como ocurre en Occidente con un automóvil o una autocaravana.

No se pueden trasplantar leyes e idiosincrasias de un lugar a otro sin que haya una translación sensata del verdadero objetivo de cada decisión, pues importar ideas sin asumirlas ha constituido a menudo una receta para el desastre.

Lo que sí puede hacer cualquier arquitecto, constructor, legislador o ciudadano aspirante a vivir en el lugar de sus sueños es inspirarse en una zonificación urbanística que ha sabido adaptarse a las necesidades de los ciudadanos a los que sirve, y no a la inversa, como ocurre demasiado a menudo en Occidente.

  • Pingback: Técnicas, materiales y casas para la arquitectura del futuro – *faircompanies()

  • Ryo Ogochi

    Very interesting (I google translated the article in to English). The lax regulation does allow more flexible and robust building to meet the urban needs, it seems,

    There are drawbacks however—one of the problems is what you pointed out—houses in Japan lose value over time, just like a car. However cheap compared to other major developed countries, purchasing a house is a life-commitment for most people with 30 year mortgages. This means that the largest purchase that a family makes in their life is a losing investment. Where does that money go? It goes to the major house builders (run by chemical/plastic companies) that have an incentive to keep it that way. The payment of loans and the loss of values for homes means that people are working hard to pay off a loan that, in the end will provide less than the original value. The house builders create shanty houses—unlike the great looking houses that you guys interview, majority of the houses are poor in quality, looking shabby over time. Its no wonder many people are realizing their being scammed.

    Another is the loss of architectural heritage and neighborhood uniformity. Walk in any town, village, and old beautiful houses, there for generations, are being torn down for the plastic houses because much of the incentives mentioned. Neighborhoods can suddenly see a purple multi unit apartment erect next to their houses, and not much can be done. From a macro perspective this provides affordable housing, from the perspective of the next door neighbor this is hell, and his house loses value. The end result is that many cities in Japan are a hodge podge of cheap shanty houses that have no uniformity—and ugly as hell.

    • Thanks for taking the time to translate the article into English and then posting this insightful comment which is very much appreciated. As I was writing the article, it surprised me that Japanese families were ready to invest and shed a big part of the real state value they invest in as time goes. On the other hand, I also compared the ratio of family income and salaries to real estate and realized that a lot of families can afford to build their house, something that just doesn’t happen in other wealthy, dense societies. Germany seems to be the other developed country that succeed in keeping houses affordable to their population in big metro areas over time.
      What you talk about loss of heritage and lack of architectural uniformity, I can understand. I was born in Barcelona (a fairly coherent city) and currently live in France, where uniformity and character are reinforced via zoning and codes (each village has a palette of colors for each architectural element of their houses, so one has to choose among just the colors available). On one hand, this gives the French countryside an opportunity to retain its charm when already there. On the other hand, originality and freedom to invest into something one contribute to design are almost absent. I do consider Japan a very creative place architectonically. I’m not sure I’d say the same about most of the “charming” areas of continental Europe, tied to their heritage to the extent of forbidding innovation. And yes, I agree, sometimes freedom brings ugliness and dubious experiments. Some other times, it creates something that wasn’t there before and makes a lot of sense.
      Thanks again for your contribution.

      • Ryo Ogochi

        Thanks for the reply!

        I guess there are always two sides to the coin! When I visit Europe I always marvel at how architectural consistency is being preserved.

        Anyhow this topic was very close to heart–I’ve renovated a Japanese Farm house near Tokyo, and love the old houses.

        I really enjoy your videos! I love the california ones esp–visited the LA ecovillages after seeing your vids. Keep up the great work!

        Ryo

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