Comprobado: los mismos expertos que se pasaron los últimos años alertando sobre una deflación «de facto» en el mundo desarrollado despotrican ahora sobre la inflación desatada a raíz de los efectos de la pandemia y la reapertura parcial del transporte y los servicios.

No se trata únicamente de las principales materias primas en varios sectores, desde el alimentario al textil, pasando por la electrónica y la construcción, cuyos precios siguen al alza.

Governments should sort out the inefficiencies in today’s housing markets, rather than make them somebody else’s problem https://t.co/9F2DbHUxdA

— The Economist (@TheEconomist) August 3, 2021

La pandemia también ha transformado preferencias y expectativas en las principales decisiones de compra de las familias, empezando por la vivienda: los precios inmobiliarios registran un aumento en toda la OCDE, el mayor repunte generalizado en las últimas dos décadas.

Un análisis del Financial Times cita la preocupación sobre una tendencia que pone en riesgo tanto la estabilidad económica como el acceso a la vivienda de jóvenes y afectados por la precarización laboral.

La prueba del pato

Sólo tres de los cuarenta países considerados por los informes de la OCDE sobre indicadores socioeconómicos en las economías avanzadas y emergentes, han experimentado un descenso en el precio de la vivienda con respecto a niveles previos a la pandemia, lo que constituye la menor proporción desde 2000.

Esta tormenta perfecta se debe a la combinación de tres factores: unos tipos de interés excepcionalmente bajos con respecto a niveles históricos; un aumento del ahorro familiar entre la clase media a raíz de los confinamientos generalizados; y el deseo de mayor espacio de la población urbana ante el riesgo percibido de nuevas políticas sanitarias con potencial transformador de la vida cotidiana.

Ni siquiera la relativa recuperación económica tras la Gran Recesión logró un repunte global del precio de la vivienda tan acusado como el actual, que ha llevado a muchos interesados en mercados especialmente afectados como el estadounidense a desistir por ahora en la compra, a la espera de un posible enfriamiento.

"The median existing-home price rose 23.4% in June from a year earlier." https://t.co/Uq9ItznSaS

— Alec MacGillis (@AlecMacGillis) July 22, 2021

Steven Kurutz explicaba recientemente en el New York Times cómo mercados históricamente estables como el de Utah son en estos momentos inaccesibles para muchos compradores, pues muchas de las viviendas que se ponen a la venta acumulan un número desproporcionado de ofertas y acaban vendiéndose muy por encima del precio inicial, un fenómeno que hasta ahora se circunscribía a las zonas con el mayor desequilibrio entre oferta laboral profesional e inmobiliaria, como los barrios residenciales de las ciudades que atraen mayor talento tecnológico.

Cuando querer comprar y tener el dinero no bastan

Recientemente, Rob Ettaro (30 años) y Kaliana Veros (26), una joven pareja con intención de adquirir vivienda en la localidad de Midvale, Utah, pretendían adquirir una casa por un valor de 479.000 dólares, pero tuvieron que desistir al comprobar cómo su oferta (6.000 dólares superior al precio demandado) se quedaba muy corta. De las 54 ofertas recibidas, el vendedor optó por la que ofrecía el mayor incremento sobre el precio inicial: 60.000 dólares.

Después de visitar 70 viviendas y hacer 14 ofertas a lo largo de cinco meses, Ettaro y Veros decidieron postergar la búsqueda y confiar en que el mercado acabe enfriándose:

«Hemos tratado de darles literalmente todo lo que tenemos, y todavía no es suficiente. Nos sentimos realmente estresados».

La historia relatada por la pareja de Utah al New York Times se repite en distintos puntos de la geografía estadounidense, donde conviven (a menudo en universos paralelos que apenas se cruzan entre sí) realidades socioeconómicas muy dispares, con un incremento también generalizado de homicidios, población sin techo en las principales urbes y familias que acuden a distintos servicios de asistencia alimentaria y de otras necesidades básicas —a menudo coordinados por asociaciones filantrópicas—.

"In just the past year the median home price in the Boise area had risen from $360,000 to $523,000." Good @elisaslow dispatch from an epicenter of housing market madness: https://t.co/NeXDBWWeeZ

— Alec MacGillis (@AlecMacGillis) July 19, 2021

Como el mercado bursátil, el mercado inmobiliario es una amalgama de tendencias y acciones que son la respuesta al análisis del público con respecto a información racional y fehaciente, así como en relación a un mucho más subjetivo y conjetural (por no decir brumoso) análisis de mercados a término («futuros») y un todavía más enervante «sentimiento» (actitud de inversores y compradores en un determinado momento, que se traduce en un mercado alcista —«bullish»— o bajista —«bearish»—).

La necesidad de decidir en función del vecino

La influencia de la economía conductual, que tiene en cuenta el comportamiento psicológico de la sociedad y su influencia sobre la economía, se hace patente en momentos de transformación obligada como el actual, en los que la gestión de la incertidumbre y la percepción del riesgo afectan valores financieros e inmobiliarios, además de afectar tendencias de consumo y ocasionar fenómenos como la inflación o las burbujas inmobiliarias.

Gurús de las finanzas del comportamiento, empezando por el propio Daniel Kahneman, podrían explicarnos con detalle por qué nos atrae más acudir a un establecimiento donde se acumula una cola considerable de personas con respecto a otro establecimiento quizá mejor que no cuente con este indicador subjetivo.

El consumo ostensible —descrito por primera vez por Thorstein Veblen— participa sin duda en el interés generalizado por propiedades inmobiliarias percibidas por las familias como lugares adecuados desde donde asumir la frustración que supone un escenario de gestión larga de la pandemia de Covid-19, cada vez más claro debido al elevado porcentaje de no vacunados y a la expansión de variantes como Delta.

Lo que para muchos es una mera aspiración —movida por factores como la incertidumbre y el fenómeno psicológico de compararse con otros— a obtener una vivienda que se adapte mejor a los retos de nuestro tiempo, así como el deseo de invertir en un valor refugio, para otros es una necesidad: el acceso a la vivienda se complica todavía más para jóvenes y quienes se encuentran en una situación más precaria.

Un repunte momentáneo o el inicio de algo más

Según el Financial Times, el repunte del interés en viviendas alejadas de centros urbanos y con mayor espacio está asociado con el repunte del teletrabajo entre trabajadores profesionales (y una parte del funcionariado). Y lo que a corto plazo resultaría incluso beneficioso para la reactivación económica se transforma en un drama para individuos y familias que deben competir con las nuevas ofertas en inferioridad de condiciones.

Claudio Borio, experto en política monetaria y económica, considera que un repunte momentáneo de los precios inmobiliarios podría contagiarse entre los propietarios que, de repente, se encuentran con una revalorización de su inversión tras años de escaso interés en sectores de la vivienda considerados secundarios.

"In the last year, according to the Gallatin Association of Realtors, the median single family home price in the county [that includes Bozeman] shot up more than 45 percent, to $704,750 from $485,000." https://t.co/znSmhG85dV

— Alec MacGillis (@AlecMacGillis) May 15, 2021

El lado perverso de este fenómeno consiste en su evolución radical, que a menudo se transforma en una tendencia opuesta especialmente preocupante si va acompañada de un aumento excesivo de créditos inmobiliarios, tal y como ocurrió durante la Gran Recesión en mercados de la vivienda como el español.

En conjunto, la subida del precio de la vivienda en las economías avanzadas (OCDE) fue del 9,4% en el primer trimestre de 2021, la mayor registrada en los últimos 30 años: quienes se empecinan en relativizar el carácter transformación de una pandemia deberán a acostumbrarse a indicadores alterados durante una temporada, estiman expertos como Deniz Igan, coordinador de los estudios de macroeconomía financiera en el FMI.

Pandemia, ahorro y desmadre

La tendencia en el segundo trimestre del año es similar y explica el porqué de la espectacular inflación que experimentan materias primas en el sector como la madera y el acero. El estímulo fiscal y monetario del año pasado se traduce en repuntes significativos en países tan dispares como Estados Unidos, Reino Unido, Nueva Zelanda, Canadá o Turquía.

La ayuda económica —directa o indirecta— a la población ha producido un efecto ahorro entre colectivos que no se han visto perjudicados por la pandemia debido al teletrabajo, y la ausencia de opciones de gasto durante meses se traduce en el repunte generalizado que afecta proporcionalmente a la vivienda. Tampoco ayuda el hecho de que la única gran economía cuyos tipos de interés no se han reducido drásticamente entre 2007 y 2020 es Japón, país que roza la deflación en las últimas décadas y que contaba ya con unos tipos de interés muy reducidos en 2007.

Empieza el debate acerca de si nos encontramos ante el inicio de una burbuja inmobiliaria o se trata de un repunte excepcional debido a la acumulación de ahorro y la moderación del consumo de los hogares tras un año de restricciones.

Se acumulan los síntomas. El precio de la vivienda en la OCDE crece con mayor rapidez que los salarios y que el alquiler. Asimismo, Adam Slater de Oxford Economics estima que el precio de la vivienda en las economías avanzadas está hasta un 10% sobrevalorado si se compara con tendencias a largo plazo, lo que confirma la escala y carácter extraordinario del repunte, entre los mayores desde inicios del siglo XX.

Polvos y lodos

A modo de contrapunto, el nivel de exposición al crédito es mucho más reducido que durante la época alcista de 2006 y 2007, cuando el descontrol de las hipotecas subprime y la exposición pública a través de las agencias Fannie Mae y Freddie Mac en Estados Unidos causó el colapso de Lehman Brothers y las repercusiones que hoy englobamos bajo el cajón de sastre de la Gran Recesión, un evento que mutó de crisis crediticia e hipotecaria a crisis de «confianza» en los mercados, lo que derivó en la crisis de la deuda soberana en varios países de la UE.

Estados Unidos, Nueva Zelanda o los países de la UE incluirán indicadores inmobiliarios en el cálculo de la inflación.

The unprecedented spike in lumber prices forced cutbacks for nonprofit groups dedicated to building affordable housing https://t.co/353zDK0mbq

— Bloomberg CityLab (@CityLab) August 3, 2021

A pie de calle, se agrava el problema del acceso a la vivienda y la población sin techo constituye una de las principales preocupaciones en las ciudades estadounidenses, una auténtica epidemia en las principales ciudades de la Costa Oeste.

El fenómeno también se ha agravado en Nueva York: allí, el consistorio procede en los últimos días al desmantelamiento de campamentos improvisados y la confiscación de enseres de población sin hogar que se ausenta momentáneamente, explican Andy Newman y Nicole Hong en el New York Times.

Cuando es difícil mirar hacia otro lado

De momento —denuncian los afectados y varias asociaciones— se trata de medidas disuasorias que tratan de trasladar el problema a otra parte más que de resolverlo.

Tom Harris, un policía local retirado con décadas de experiencia en algunos de los barrios más desfavorecidos de la Brooklyn, cree que el único método capaz de mejorar la situación a largo plazo pasa por la reinserción en la sociedad.

A menudo, esta empieza con servicios de apoyo material, médico y psicológico que reconstruyan un vínculo de confianza, dada la relación entre problemas mentales o de adicción y fenómenos como el aumento de la inseguridad ciudadana.

La organización que preside Community First, asesora a 136 ciudadanos sin techo que pernoctan en las calles de la ciudad, de un total estimado de 4.000 personas durmiendo en las calles, metro y otros espacios públicos de la ciudad (y unas 80.000 personas sin dirección fija que pernoctan en refugios para gente sin hogar, vehículos, etc.

Soluciones de entrada

En el último tramo recorrido de nuestro viaje por el Oeste de Estados Unidos atestiguamos un aumento palpable de la población sin hogar que duerme en lugares periféricos de localidades medianas (tales como Spokane, al Este del Estado de Washington) como parques públicos o lugares próximos a grandes nudos de comunicación como puentes o márgenes de autopista.

Given that the median price of a California home went from $588K to $818K in a single year (the whole state, not just the Bay) and NIMBYs are mobilizing against duplexes, I’m convinced this state doesn’t want to actually solve its raging housing crisis. https://t.co/INPR4EMXRN https://t.co/flabl1xx2M

— Kim-Mai Cutler (@kimmaicutler) July 9, 2021

El fenómeno merece atención e imaginación por parte de organizaciones filantrópicas, administraciones y empresas privadas, algunas de las cuales tratan de crear nuevos métodos de reinserción social y, eventualmente, a una vivienda.

Nuevos servicios capaces de evolucionar a la par que la confianza y permitan una transición desde la eventualidad a la temporalidad, con miras a una vivienda permanente, quizá puedan contrarrestar las consecuencias del alza de precios en el mercado inmobiliario y sus efectos entre quienes no están en situación de pujar por un cobijo digno y seguro.